口水怪魔

可以專心做好一件事, 已經是一種幸福

香港樓市有泡沫嗎?

簡單來說, 樓價很有可能只是反映高通脹(銀紙貶值)的預期 , 今日你覺得貴, 明天你覺得合理。

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C觀點 – 施永青
香港樓市有泡沫嗎?
(2012年04月13日)

http://www.am730.com.hk/article.php?article=99657&d=1729

 

財爺在他的網誌上提醒市民,要小心樓市出現泡沫,置業要量力而為。這樣勸告,雖然政治正確,卻未必市場正確,投資者宜小心解讀。
現時世界經濟的不景氣,以及債務問題拖而難解,皆可以說是次按危機造成的。因此,財金官員都會對樓市泡沫十分警惕,不時都會提醒市民關注,這是他們份內的職責。
然而,香港的樓市與美國在金融海嘯前的樓市很不一樣,硬說香港的樓市有泡沫危機,實在缺乏理據。
美國樓市的泡沫,表現在三個層面:一是過度借貸,二是過度建設,三是價格過度上升。但香港沒有前兩項的情況,而第三項亦只是疑似,可以另有解讀。
當年美國提供的次按,連沒有工作、沒有收入、沒有資產的人,也可以借錢買樓;而且可以頭兩年免供,後三年供半;不但新買樓的人借到錢,還可以把現有的資產加按。所以樓價一跌,就會有大量的人變成負資產,甚至會被銀行強拍,變成無家可歸。但香港的住宅業主,有六成已供完按揭,沒有負債。他們既不會因樓價下跌而變負資產,亦不會因利息上升而供不起樓,影響正常的生活開支,根本不用擔憂。
至於餘下四成要供樓的小業主,按最新的人口普查資料,他們的供款,只佔他們入息中位數的兩成,有很強的承擔加息風險能力。所謂供樓供得很辛苦的人,只是少數近年才買樓的人。況且這批人借貸都很保守,大部分只借樓價的七成或以下,銀行的風險不大。
美國當年是因銀行大量放貸,造成很多虛假需求,導致地產商拼命增建新屋,才會積累大量賣不出的存貨,形成供應上的泡沫,但香港近年的土地供應量普遍偏低,樓宇的落成量遠不足社會的剛性需求,空置率只有5%,完全談不上超額建設。政府自己不設法增加供應,反借虛設的「泡沫」叫人不要買樓;這怎算有心解決實際問題?
至於價格是否有泡沫的問題,財爺只能指出09年之後升速過急,但這是因為08年樓價曾因金融海嘯而過度調整,急升是市場作出修正的結果,股市亦有同樣的情況。
現時買上車盤,供樓只佔家庭入息中位數的46%,而歷史上屬偏低水平,97年曾超過100%,81年更接近200%,更說現時樓價偏高,只是一種長官意志。這或許能討好一些尚未買樓的青年人,但亦可能累他們有不切實際的期望。因為現時香港的樓市很難稱得上有泡沫,這會令政府很難人為地去壓低樓價,等遲些時樓價下跌後才買樓的人,可能會失望。

14 Apr 2012

 

 

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