口水怪魔

可以專心做好一件事, 已經是一種幸福

轉按 (上)

今次轉按成功批出 , 由於今次主要係為了 cash out , 所以邊間估得高就會考慮 , 恒生估價最高 ,  匯豐次之 , 其他銀行例如永亨真係低到無野講 , 不過恒生已經率先退出 Hibor 市場 , 不由分說就選擇匯豐。

記得買這間屋的時候差點上不到會 , 因為當時剛巧結婚 , 錢比較緊張 ,  而通常信用卡其中一樣迎新禮物係免息借錢 , 分期還 , 於是乎同老婆一齊去申請信用卡玩借錢 , 諗住多個錢旁身 , 結完婚用唔著就即還(其實根本就夠錢) , 誰知這樣就劃花哂我們的信貸記錄報告(TU report) , 上會的時候完全做唔到供款少於月薪一半的要求 , 於是馬上去還錢 , 但 TU report 更新需時 , HKMC 又好像唔休做(我們借九成半) , 要我們清哂D 數 , 清哂又唔回覆 , 快簽正式買賣合約了 , 心急如焚呢。幸好當時永亨的合作夥伴泛亞同樣有做按揭保險 , 清左幾條大數就上到會了。

在這幾年我們把大部分信用卡取消掉 , 在轉按前還專程走去環聯尖沙咀分行查閱自己的信貸報告 , 確定無問題才去搞轉按。

誰知還是有意外。

永亨的供款日是每月既1號 , 如果你還舊大 loan 是在其他的日子 , 就要計息 , 於是我問永亨的職員要怎樣避免 , 他說只要你的 drawdown 日期設在4月1號就可以了 , 4月1日那天不用供款 , 於是我就叫律師行4月1日 drawdown , 當日也收到 cash out 的錢。

但我發現4月1日那天永亨照扣數 ! 一問之下發覺在永亨還有 outstanding 96萬幾 , 不是已經成功 drawdown 嗎 ? 律師行解釋4月1日的確成功 drawdown , 也收到匯豐的貸款 , 但他不可能在同一天還款給永亨 , 所以還款日設定在第二個工作天 , 永亨理所當然照扣數 , 還罸我息 , 是月息 , 不是日息 , 即是遲了3天(4/2, 4/3 是星期六日) 就罸我一個月息($1800) , 真冤枉。

最後我打電話去永亨講數 , 他見我只遲了 一兩 天 , 便酌情處理計番我日息。今次問題是我和永亨的職員都以為 drawdown 當日可以把餘款還給永亨 , 但其實 drawdown 是指匯豐借錢給我的一天 , 即是律師行也是當日才收到錢 , 根本不可能在同一天轉去其他銀行 , 如果我不想罸息 , 應該把 drawdown date 提前一天(3月31日) , 4月1 日還款。不過以後匯豐供款日係每月的31號 (日後可以轉的嘛) , 又是一個 lesson learn。

由於該樓是在11月20日前買的 , 所以不受額外印花稅影響 , 另外這層樓只有我名 , 是次只是轉按沒有轉名 , 所以並不當成交 , 日後再賣樓都不用交 Special Stamp Duty。當時我們從來都無諗過要在這裡住過世 , 遲D 都係會由自住變投資 , 所以我和老婆並沒有聯名持有 , 因為我不想在買第二層的時候被人查出已有物業 , 這樣會影響按揭申請 , 尤其是借超過7成經 HKMC。第二個原因是不想被將會唔知什麼政策影響 , 以今次為例 , 如果是聯名持有 , 轉成只有我名就會當一次成交 , 日後賣樓要俾 SSD。

當時阿媽同我講 , 供就一齊供 , 名就得你個名 , 你咪好著數 ? 我自己同老婆承諾下一層住過世的3房單位只落她的名 , 首期依舊我出。將來滾雪球的模式是我一層、佢一層、我一層、佢一層…

一切講個「信」字。多謝老婆!

10 Apr 2011

 

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