口水怪魔

可以專心做好一件事, 已經是一種幸福

股市開始跟GDP無關

擁有財富的人只要在資產配置的比例上作出調整,其產生的效應可以遠遠大過GDP增長。—-it’s true.

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http://www.am730.com.hk/column-320847

英國脫歐對本港樓價的影響

英國選擇脫歐後,香港的股市也跟着全球的股市一起下跌。這表示,市場普遍認為,英國脫歐對本港的經濟有害無益,企業的經營狀態會比以前困難,利潤無法提升,故導致股價下跌。
香港的經濟原先已有轉差跡象;來港旅客減少,導致零售業轉弱;西方經濟的不景氣,亦拖累了本港的進出口與物流業;加上內地經濟的下行壓力未有扭轉跡象,令香港的經濟前景蒙上了揮不去的陰影。現在再加上英國脫歐,令香港的經濟前景變得更加暗淡。
在這種情勢下,企業大都會採取相對保守的策略,也就是不敢隨便擴充業務,不增加人手,並會盡量制約工資的增幅。因此,一般小市民的負擔樓價能力,在未來一段時間裏,都不容易提升。
另一方面,政府在增加樓宇供應方面的努力已初見成效。今後的三至五年裏,每年將會有一萬六千至二萬多個單位落成,比曾蔭權年代差不多翻了一番。
供應一增長,發展商就得開闊自己的銷售對象,把一些以前看不上眼,收入較低的買家也囊括進來,那就必須把價格調低去適應他們的購買力。現在更碰上經濟前景暗淡,市民的負擔能力萎縮,預期香港樓價會進一步下跌是十分理性的結論。
然而,這只是傳統的觀察樓市的方法,主要是看GDP增長,看買家的負擔能力,與市場的供應增減。這種方法只適用於一個經濟剛起步的城市,當市民主要依賴新增財富去置業的時候,這種分析方式還是挺管用的。然而,香港社會已相對富裕,民間積累的財富已遠比每年新增的財富多。在這種情況下,擁有財富的人只要在資產配置的比例上作出調整,其產生的效應可以遠遠大過GDP增長。
這種情況在股票市場已經常出現。譬如:當經濟數據好轉的時候,股票不升反跌,原因是人們預期,只需經濟好轉的情況持續,聯儲局就會加息,令投資股市沒有之前那麼吸引。相反,金融海嘯後,經濟前景十分暗淡,但由於聯儲局不斷減息,美股卻節節上升。
現時,世上有很多閒資,由於實體經濟已產能過剩,沒法為資金提供正常出路,以致這些資金只能靠不斷轉換自己的儲存模式,來避免蒸發,並爭取有所增值。他們一時存現金,一時買股票,一時投資地產,一時儲存黃金。這種資產配置方式的轉變,對市場產生的影響遠大於每年的GDP增長。
英國脫歐令很多人都措手不及,他們已發現他們的資產配置方式已不適合新形勢,必須重新調整。在美國加息機會減少,而各國又繼續量寬的情況下,人們似乎已增加對實物資產的偏好。黃金價格已急劇上升,估計亦有一部分資金會選擇流入樓市。
我並不是說樓價會因此止跌回升,而是說,純看英國脫歐,對香港樓市可能利好多於利淡,我們不應低估它的影響。

13July2016

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